Que faire en cas de litige en droit de l’immobilier ?
Le droit de l’immobilier va regrouper l’ensemble des règles relatives aux biens immobiliers. Le contrat de bail va alors servir de base pour fixer des règles entre le locataire et son bailleur. Il faut savoir que, le contrat tient lieu de loi pour ceux qui l’ont régulièrement formé. Il est intéressant de se demander ce qu’il est possible de faire en cas de litige en droit de l’immobilier.
Comment ordonner le recouvrement d’une créance ?
Il est parfois compliqué pour un bailleur de se faire payer ses loyers. En effet, s’il est obligatoire de s’acquitter de cette dette fixée dans le contrat de bail, cette action n’est en réalité pas toujours respectée pour diverses raisons. Il existe alors différentes actions possibles pour un bailleur dans le but de faire respecter ses droits.
La procédure de recouvrement amiable
Si le locataire ne respecte pas ses obligations d’un point de vue financier, ce n’est pas toujours dans la volonté de nuire au propriétaire du logement. Par conséquent, il n’est pas obligatoire d’engager une procédure judiciaire pour astreindre votre locataire au paiement du loyer.
Cette étape de recouvrement amiable est en principe obligatoire depuis le décret du 11 décembre 2019, entré en vigueur le 1er janvier 2020, qui est venu réformer la procédure civile. En pratique, il s’agira simplement de rappeler à votre locataire qu’il doit s’acquitter de sa dette à votre encontre par la remise de lettres de relance.
La procédure contentieuse de recouvrement
Si le locataire n’a toujours pas respecté son obligation de paiement à la suite de la remise de lettres de relance et de tentative de règlement amiable de ce conflit, il est toujours possible d’entamer une procédure judiciaire pour l’y obliger. Il faut savoir que vous ne pourrez que réclamer le loyer des 3 ans précédant votre demande, c’est-à-dire qu’il y a un délai de prescription de 3 ans.
La première étape de cette procédure contentieuse se matérialisera par la mise en demeure du débiteur (personne qui doit l’argent). Il s’agira d’officialiser l’obligation de paiement de celui-ci tout en lui laissant une dernière chance de s’acquitter de sa dette sans engager de procédure judiciaire. Cette étape marquera également le point de départ des intérêts de retard qui pourraient être calculés si une phase judiciaire intervient.
Dans le cas présent, le bailleur n’a pas encore réellement engagé de processus judiciaire de recouvrement. En effet, la mise en demeure s’approche finalement d’une ultime tentative de règlement amiable qui pourrait être contesté ou négocié par le locataire.
Une fois mis en demeure, si le débiteur ne respecte toujours pas ses obligations financières, le bailleur pourra entreprendre une procédure d’injonction de payer. Cette procédure aura pour d’astreindre le débiteur au paiement de sa dette par l’intermédiaire du Tribunal de commerce.
Comment organiser l’expulsion de son locataire ?
L’expulsion est une procédure d’exécution forcée destinée à faire partir les locataires du logement à la suite de dégradation ou d’impayés par exemple. Cette expulsion doit être organisée par un huissier à la demande du bailleur qui a épuisé toutes les voies de recours pour se faire rembourser par exemple.
Ce professionnel a la possibilité d’annoncer sa future visite au locataire, mais cela n’est pas obligatoire. Afin de respecter la vie privée des habitants, celui-ci interviendra uniquement pendant les heures légales, à savoir les jours ouvrables entre 6h et 21h.
Il est fondamental de respecter les droits du locataire, c’est la raison pour laquelle il est déconseillé pour un bailleur de procéder lui-même à l’expulsion de son locataire. Cette expulsion non-conventionnelle pourra faire l’objet de poursuites qui pourront entraîner une amende allant jusqu’à 30 000 euros et 3 ans d’emprisonnement.
En tant qu’expert du droit, l’huissier devra respecter l’interdiction d’expulsion pendant la « trêve hivernale » (du 1er novembre au 31 mars) mais également les normes procédurales imposées.
Celui-ci pourra se faire assister par une autorité de police (en cas de refus d’ouverture de la porte) et d’un serrurier (en cas d’absence) afin de dresser un procès-verbal qui comportera toutes les informations concernant le logement (inventaire meubles, possibilité de contester, obligation de quitter les lieux…).
Que faire pour contester une expulsion ?
En France, le principe du double degré de juridiction est un principe à valeur constitutionnelle. Cela signifie que tout justiciable à la possibilité de contester une décision rendue en première instance devant une autre juridiction qui réexaminera son dossier en droit et en fait.
Comme la plupart des décisions judiciaires, il est possible de contester la décision d’expulsion en interjetant appel. Dans le cas présent, le délai pour lancer la procédure de contestation est court, à savoir 15 jours à compter de la notification de la décision d’expulsion si le bailleur a demandé un référé (jugement rapide), et d’un mois s’il a lancé une procédure ordinaire qui a abouti sur un jugement.
Le fait d’interjeter appel produit un effet suspensif sur la procédure d’expulsion, c’est-à-dire que le locataire ne pourra pas être forcé de quitter les lieux avant la décision de la Cour d’appel. Si la Cour estime que la demande est légitime, la procédure d’expulsion sera annulée, le cas échéant, elle confirmera l’expulsion.
Enfin, il est toujours possible de se pourvoir en cassation (contester les décisions devant la Cour de cassation) afin de contester la légalité de la décision rendue par les juridictions de fonds (qui ont statuées sur l’affaire). Si cet ultime recours interne est considéré comme fondé, la Cour de cassation examinera non pas le fond de votre dossier mais si les 2 premières juridictions ont correctement appliqué la règle de droit.
Comment engager la responsabilité du bailleur en cas de préjudice ?
Le contrat de bail dès sa signature va tenir lieu de loi pour les parties qui l’ont régulièrement formé. Par conséquent, ce contrat va engendrer un certain nombre de droit et d’obligation pour le locataire mais également pour le bailleur. Depuis le 6 juillet 1989, la loi Hoguet régit les obligations du bailleur et du locataire.
Le bailleur sera par exemple dans l’obligation de fournir un logement décent à son locataire ce qui l’amènera à réaliser les gros travaux d’entretien du logement. Il sera également en charge mise aux normes du logement avec notamment l’installation de détecteur à incendie.
Afin de respecter les droits du locataire, le bailleur devra également remettre les documents et diagnostics techniques au moment de la signature du bail. Il faut savoir que tout vice de forme pourra engager la responsabilité du bailleur en question.
Que faire en cas de retard, abandon ou malfaçon dans votre construction ?
Le droit de la construction est une branche du droit de l’immobilier qui va organiser l’ensemble des règles relatives à un chantier immobilier. Ainsi, pendant ces travaux, des litiges peuvent naître pour des raisons diverses comme le retard, l’abandon ou malfaçon. Il est également possible qu’un tiers conteste la légalité du permis de construire ou de la construction par rapport à ce permis.
La présence d’un avocat sera alors fondamentale dans ces cas afin de garantir le respect des règles procédurales. Celui-ci pourra vous assister dans toute démarche juridique tendant à obliger l’artisan à reprendre son activité. Son rôle sera également d’accompagner la victime de malfaçon ou l’artisan qui n’est peut-être pas à l’origine de ces défauts.
